Giấc mơ Miệt dưới
Nước Úc quanh vấn đề nhà đất

Trần Việt Hùng (Exryu Úc Châu)

< Bài đă đăng trên Thời Báo Kinh Tế SG ngày 16.6.2010 >

Trong suốt thời gian vận động tranh cử, ông Barack Obama đă nhắc đi nhắc lại nhiều lần về Giấc mơ Mỹ. Ông diễn tả linh hoạt giấc mơ đó bằng những h́nh ảnh rất cụ thể: đồng lương tương xứng với việc làm, đảm bảo y tế, tự do theo đuổi ước mơ riêng của ḿnh trong ước mơ chung của nước Mỹ. Khi nhậm chức Tổng thống Mỹ, ông lại nhắc đến giấc mơ đó qua câu nói để đời của một người Mỹ da đen khác, tiến sĩ Martin Luther King: "Tôi có một giấc mơ". Với tư cách là Tổng thống, ông Obama hỏi rằng c̣n ai có thể nghi ngờ ǵ về giấc mơ Mỹ, về những giá trị tinh thần nền tảng của nước Mỹ. Giấc mơ của ông Obama, của tiến sĩ King và của rất nhiều triệu người Mỹ là niềm ao ước được sống b́nh đẳng trong một xă hội có nhiều cơ hội, trong đó mọi người có quyền phấn đấu, truy t́m và thành đạt.

Mặt khác, người Mỹ nổi tiếng là thực tế nên giấc mơ Mỹ cũng v́ thế trở nên đa dạng và rất thực tế. Bây giờ giấc mơ đó có thể thể hiện qua những mơ ước kiểu ḿ ăn liền, chẳng hạn may mắn trúng được một giải thưởng lớn nào đó trong một chương tŕnh truyền h́nh, được bỏ túi vài trăm triệu khi trúng độc đắc số đề hoặc được toà phán cho lănh một số tiền bồi thường khếch xù trong một vụ kiện tụng,... Những giấc mơ kiểu ḿ ăn liền này có thật nhưng không phải là giấc mơ chính yếu của đa số người Mỹ. Giấc mơ của phần đông là có công ăn việc làm, sở hữu một căn nhà, và trên trụ cột này xây dựng một mái ấm gia đ́nh.

Cuộc khủng hoảng địa ốc, tài chánh va tín dụng gần đây ở Mỹ đă làm lung lay trụ cột này của nhiều người. Giá nhà đứng lại hoặc xuống thấp ở nhiều nơi trên nước Mỹ. Nhiều người mất việc, không c̣n khả năng trả tiền vay mua nhà, nhà bị tịch biên khiến cái trụ cột này chợt vượt khỏi tay. Biết bao vị quyền uy trong học giới và tài giới Mỹ đua nhau định bệnh và cho thuốc.

A. Giấc mơ Úc

Ở Úc, người ta có cùng giấc mơ như của người Mỹ, giấc mơ được sở hữu một mái nhà, và gần đây, cũng như người Mỹ, họ đang phải sống với nỗi lo sợ giấc mộng lớn ấy có thể vượt khỏi tầm tay.

Ngược ḍng lịch sử, những năm sau thế chiến thứ II, hơn 70% người Úc đều có nhà riêng. Dù giấc mộng sở hữu một mái ấm có dần dần khó khăn hơn so với những năm sau thế chiến thứ II, số người sở hữu nhà đất có giảm đi nhưng ngay cho đến những năm gần đây, người dân Úc vẫn c̣n có thể an tâm, thoải mái trong căn nhà điển h́nh rộng hơn 200 m2 trên một khu đất rộng khoảng 1,000 m2 của ḿnh. Theo thống kê Úc, trung b́nh mỗi căn nhà ở Úc nay đă ph́nh ra đến 248 m2 trong khi đó ở Mỹ bị thu lại c̣n có 212 m2, Đan Mạch 137 m2, và chật chội hơn cả là Anh quốc, vỏn vẹn có 76 m2.

Tác động của cơn khủng hoảng từ nước Mỹ dội đến các nước khác với những tầm ảnh hưởng và sức công phá khác nhau. Từ bên kia bờ Thái b́nh dương, cơn sóng kinh tế tŕ trệ suy thoái đă ào vào bờ Úc vào những tháng cuối năm 2008. Tương tự như ở Mỹ, kinh tế Úc khựng ngay lại, người ta mất việc làm, nhà cửa ế ẩm, thị trường bất động sản bắt đầu bất động.

Mong thoát ra được những cơn băo táp kinh tế tŕ trệ, khủng hoảng đang đe doạ, chính phủ Úc cũng theo ông Obama đưa ngay ra những gói kích thích tài chánh khổng lỗ (42 tỉ) nhằm thúc đẩy nền kinh tế quốc gia. Nhiều chương tŕnh xây dựng hạ tầng cơ sở với ngân sách lớn lao được thảo ra. Ngành giáo dục và các cơ sở giáo dục mới nhận được thêm 16.2 tỉ. Nhà nước dùng 5.2 tỉ để xây thêm 20,000 căn hộ mới, 400 triệu để tu bổ, bảo tŕ 71,000 căn hộ cũ và 250 triệu cho nhà gia binh. Cùng lúc, để cổ vơ cho kế hoạch tiết giảm tiêu dùng năng lượng, nhà nước sử dụng một số tiền lớn, tài trợ cho 2.7 triệu căn nhà qua chương tŕnh cách nhiệt trên trần nhà. Mỗi căn nhà được tài trợ 1600 Úc kim. Chương tŕnh này sẽ tạo ra 90,000 công việc mới, mỗi năm tiết giảm tiền năng lượng được 200 Úc kim cho mỗi hộ và bớt được lượng khí thải tương đương của một triệu chiếc xe. Giáng Sinh năm 2008, hàng triệu người lại được tặng không gần 1000 Úc kim, chính phủ khuyến khích mọi người hăy dùng gói quà "Christmas bonus" này để mua sắm hay đi du lịch, góp phần phục hồi kinh tế quốc gia. Con bài chủ trong việc phục hồi kinh tế vẫn là kỹ nghệ xây cất, vẫn là việc thực hiện giấc mơ lớn của người Úc, nên chính phủ liên bang và tiểu bang đă tăng số tiền biếu không cho những người mua hay xây căn nhà đầu tiên, trong khoảng 14,000 đến 32,000 Úc kim, khuấy động thị trường bất động sản đang bất động.

Một quyết định có tầm ảnh hưởng lớn hơn, là việc nới lỏng luật đầu tư bất động sản cho người nước ngoài, nhằm thu hút thêm những nhà đầu tư mới, vực dậy một thị trường địa ốc èo uột. Thêm một yếu tố lớn khác là Ngân hàng Trung ương Úc liên tục giảm nhanh lăi suất, kết quả là đă hạ lăi suất xuống mức thấp nhất trong ṿng 50 năm. Chưa bao giờ lăi suất cho vay để mua nhà lại hạ quá nhanh như thế, từ khoảng 8-9% xuống c̣n 5-6% trong ṿng 12 tháng.

Nếu cơn khủng hoảng tài chánh và địa ốc từ Mỹ đă tạo khó khăn cho kinh tế Úc th́ ngược lại sự hồi phục kinh tế ngoạn mục của Trung quốc đă tạo điều kiện thuận lợi khiến kinh tế Úc có thể phục hồi nhanh hơn dự đoán.

Thị trường địa ốc sôi động, đặc biệt ở Sydney và Melbourne. Giá nhà tăng chóng mặt. Tính chung mỗi tháng giá nhà tăng 1% trên toàn Úc, nhưng ở một số thành phố lớn giá nhà nhảy vọt. Trong ṿng mười hai tháng, giá nhà ở Melbourne tăng trung b́nh 30%, có những khu tăng trên dưới 50%. Giá của một căn nhà trung b́nh ở Melbourne tăng lên mức 527,000 Úc kim. Ở thủ phủ của cả ba tiểu bang đông dân nhất: Brisbane, Sydney và Melbourne, những khu có người Việt tập trung hầu hết lọt vào những khu vực giá nhà tăng nhanh kỷ lục. Một căn nhà gỗ hai pḥng ngủ, ọp ẹp ở tuổi 60, trên khu đất vỏn vẹn 300 m2, nếu nằm ở Footscray, một khu có nhiều người Việt, sẽ bán được với giá trên dưới nửa triệu Úc kim. Nếu căn nhà đó nằm ở Richmond, cách Footscray chừng 10 cây số, cũng khu của người Việt, chủ nhà sẽ chuyển nhượng với giá 700,000 Úc kim. Người đầu tư nhiều chữ sẽ phải dựa vào thống kê, phân tích của các chuyên gia địa ốc và tài chánh để quyết định, người đầu tư thường thường th́ dựa vào thói quen, chỉ cần nhắm đến những khu nào có bán phở, hủ tiếu và ḿ quảng. Bỏ tiền vào đó trước sau ǵ tiền ḿnh cũng sẽ ph́nh ra như hạt é ngâm nước.

Giá nhà đột nhiên tăng vọt, biến nước Úc vốn là một nước có tỉ lệ người sở hữu nhà rất cao này đang trở thành một nước của những người phải đi thuê nhà. Chỉ mới đây người Úc c̣n có thể thoải mái trong căn nhà khá rộng răi của ḿnh.. Bây giờ giấc mộng miệt dưới xem chừng ngày càng khó đạt, đặc biệt đối với lớp người trẻ. Trong thời gian từ 1995 đến 2007, số người sở hữu nhà ở lứa tuổi 25-34 giảm từ 52% xuống c̣n 43%, ở lứa tuổi 35-44 giảm từ 73% xuống 65%. Riêng ở hai thành phố lớn nhất Úc, ở Melbourne trong lứa tuổi 25-44 giảm từ 68 % xuống 57%, ở Sydney 60% xuống 45%.

Những biến động dị thường của thị trường địa ốc tạo ra hai mối lo ngại h́nh như đối nghịch nhau. Một mặt giá nhà vụt cao khiến nhiều người chưa có nhà cảm thấy không c̣n cơ hội dễ dàng mua nhà nữa. Mặt khác, với những người đă có nhà rồi lại lỡ mua thêm vài căn nhà, nỗi lo sợ c̣n lớn hơn v́ viễn ảnh bong bóng địa ốc có thể nổ tung như đă xảy ra ở Nhật, ở Đông nam Á một hai thập niên trước, hay ở Mỹ mới một hai năm trước đây.

Thị trường nhà đất bốc lửa với nguy cơ bong bóng nổ tung đang lởn vởn trước mắt, khiến chính phủ Úc lần này không cần phải kích thích thị trường bất động sản bất động nữa, ngược lại phải t́m cách kiềm hăm. Hy vọng khống chế được giá nhà, tháng chín năm 2009, chính phủ Úc quyết định cắt bớt tiền trợ cấp cho những người mua nhà lần đầu tiên, đồng thời thắt chặt hơn điều kiện đầu tư của người nước ngoài vào lănh vực địa ốc. Ngân hàng Trung ương Úc cũng liên tục nâng lăi suất sáu lần trong ṿng tám tháng.

Mặc những biện pháp hạ nhiệt này, cơn sốt địa ốc vẫn c̣n sôi động. Lần đầu tiên ngài Thống đốc Ngân hàng Trung Ương Úc, Glenn Stevens, phải xuất hiện trong một chương tŕnh truyền h́nh thương mại. Xưa nay mỗi khi họp báo, ngài thường dùng thứ ngôn từ mờ mờ, ảo ảo, xa xa, gần gần, để mặc các nhà kinh tế b́nh luận, bấm độn xem tiền lời sẽ lên xuống ra sao, kinh tế trồi sụt như thế nào. Lần này, rơ ràng ngài thay đổi. Nh́n giá nhà như con ngựa không cương, ngài thở dài, tỉ tê: "Tôi cũng có một sắp nhỏ, tụi nó chỉ c̣n vài năm nữa là phải t́m lấy một mái nhà che nắng che mưa. Giá nhà cao điệu này rồi không biết tính sao đây! Nhưng cũng xin lưu ư quư vị rằng không nên nhiệt t́nh quá với bất động sản". Mặc những lời vừa tâm t́nh vừa mang tính răn đe của ngài Thống đốc, thị trường địa ốc Úc vẫn hoạt động mạnh, giá nhà vẫn chưa chịu lui bước. Mười hai tuần vừa qua, phần lớn qua những cuộc bán đấu giá ở Melbourne, tuần nào người ta cũng có thể bán được đến 80-87% số nhà đưa ra thị trường, với giá làm mát ḷng người bán.

Tại sao giá nhà ở Úc lại tăng vọt như vậy? Chỉ cần bỏ một buổi trưa thứ bảy hay chủ nhật, tham dự một buổi đấu giá nhà đang diễn ra cùng khắp Melbourne, Sydney, mỗi cuối tuần, người ta sẽ thấy được cội nguồn vấn đề.Đó là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Nhà đưa ra thị trường ít c̣n người mua quá nhiều, tất nhiên đẩy giá lên cao một cách lạ lùng. Đi sâu vào, người ta có thể t́m thấy những yếu tố đă tồn tại từ lâu cũng như những yếu tố mới góp phần cho hiện tượng đẩy giá này.

1. Tiền tài trợ giúp mua nhà.

Đầu tiên phải kể đến ảnh hưởng khoản tiền nhà nước cho không người mua nhà lần đầu. Để kích thích nền kinh tế đang uể oải, số tiền cho không này tăng vụt lên, có thể tương đương với 7% -15% tiền cả căn nhà, tùy theo địa điểm. Với sự tài trợ này, giấc mộng miệt dưới xem chừng gần tầm tay hơn. Thêm vào đó, suất lời trên tiền vay mua nhà ở mức thấp nhất trong 50 năm (5-6%), điều kiện cho vay lại dễ dàng, đă khuyến khích nhiều người đang ở thuê đi t́m mua căn nhà đầu tiên. Tính ra, tiền phải trả cho ngân hàng hàng tháng không cao hơn tiền thuê nhà là bao.

Không thể kéo dài măi sự tài trợ hào phóng này được, quyết định sẽ cắt giảm số tiền tài trợ của chính phủ vào tháng 9 năm 2009 hối thúc nhiều người gấp rút đi t́m một mái ấm, tạo sức ép rất lớn lên nguồn nhà cung ứng. Thật ra, số tiền tài trợ lớn này hầu như đă lọt ngay vào tay người bán nhiều hơn là người được hưởng trợ cấp, v́ giá nhà tăng quá nhanh và quá cao. Giá nhà vọt cao cũng thúc đẩy nhiều người mau chóng chuyển từ đầu tư chứng khoán, quỹ hưu bổng sang địa ốc, một lănh vực cho người ta cảm giác an toàn hơn, càng tạo thêm sức ép lên nhu cầu mua nhà.

2. Những nhà đầu tư mới.

Một yếu tố mới đẩy giá nhà cao dị thường là sự có mặt của những nhà đầu tư bất động sản từ nước ngoài. Thống kê hai năm trước cho thấy số người nước ngoài mua nhà ở Úc chỉ chiếm khoảng 1-2%. Trước năm 2008, luật đầu tư bất động sản cho người ngoại quốc rất chặt chẽ với một số quy định khá gắt gao. Muốn mua nhà, người ngoại quốc cần phải được một Ủy ban Thẩm tra các Đầu tư Nước ngoài (FIRB) xét duyệt và cho phép trước. Người tạm trú chỉ được đầu tư vào những căn hộ mới xây, phải bán bất động sản khi rời Úc và phải trả thuế gia tăng tài sản khi bán bất động sản. Du học sinh chỉ được mua bất động sản đến mức nhất định. Từ tháng ba năm 2009, luật đầu tư bất động sản dành cho người nước ngoài đă chính thức được nới lỏng. Họ được quyền đầu tư thẳng, không thông qua Ủy ban Thẩm tra, không bị giới hạn về mức đầu tư, không bị bó buộc chỉ được mua những căn hộ mới. Việc nới lỏng những quy chế vốn khá chặt chẽ trước đây đă tác động mạnh đến thị trường. Cuộc thăm ḍ vào tháng 4 năm nay của nhật báo lớn nhất bang Victoria là The Age cho thấy một diễn biến khác thường. Hết tuần này đến tuần khác, có đến 30% nhà ở các khu cao giá đă lọt vào tay những nhà đầu tư châu Á, hay nói đúng hơn, những người gốc Hoa.

Thực ra, khó t́m được một thống kê chính xác về số người ngoại quốc đầu tư địa ốc ở Úc, nhưng dư luận đă chĩa tầm ngắm vào những nhà đầu tư đến từ Singapore, Đài loan, Hồng Kông, Ấn độ và đặc biệt là Trung quốc. Trong số những người ngoại quốc lọt vào tầm ngắm ấy, ngoài những người gốc Á, không may, những người theo đạo Hồi cũng bị vạ lây. Cựu dân biểu Pauline Hanson từng nổi tiếng kỳ thị thổ dân Úc và di dân da màu mấy năm trước, sau khi từ quan đă buộc phải ăn khoai chiên trong nhà đá mười mấy tuần v́ tội dùng danh sách đảng viên giả để ứng cử. Nay túng tiền tính bán nhà trở về mẫu quốc Anh, nhưng lại oang oang tuyên bố nhất quyết không đời nào bán căn nhà của nàng ở xứ Ipswich xa lắc xa lơ cho bọn Hồi giáo hay mấy tên ngoại nhân gốc Á châu! Nàng hay hung hăng hoá lỡ mồm lỡ miệng như vậy. Lần này có lẽ nàng ấm ức khi bị chận lại tại một phi trường bên xứ Tân Tây Lan v́ lư lịch có vết bẩn tù tội. Nàng giận cá chém thớt, chỉ tội nghiệp mấy tay địa ốc đang rao bán nhà nàng, trước dư luận báo chí phê phán náo động, đă phải vội vàng cuốn gói trả lại nhà cho bà cựu dân biểu cá rán khoai chiên. Bà này đă sinh chậm cả một thế kỷ, quên khuấy mất rằng đồng tiền có bao giờ biết phân biệt trắng đỏ vàng đen như bà đâu, bằng chứng là bất động sản ngày càng lọt vào tay cái đám dân da màu bà ghét cay ghét đắng.

Trung quốc và Ấn độ trong những năm gần đây, đă đạt được những thành quả kinh tế ngoạn mục. Theo báo cáo của Quỹ Tiền tệ Thế giới, mức phát triển kinh tế của Ấn độ trong hai năm tới sẽ vượt hơn cả kinh tế của 27 quốc gia trong khối Âu châu gom lại, trong khi đó, mức phát triển của Trung quốc sẽ gấp đôi nước Mỹ. Sự xuất hiện của những tay đầu tư mới đến từ hai quốc gia này góp phần làm xáo trộn thị trường địa ốc Úc. Dù chỉ chiếm 1-2%, nhưng sự có mặt của họ tạo tác động tâm lư lớn hơn nhiều.

Trong khi sinh viên hay những người mới nhập tịch gốc Ấn nhắm vào những khu vực xa thành phố, gần ga tàu điện, giá hạ, th́ những nhà đầu tư gốc Hoa nhắm đến những khu cao cấp trong trung tâm thành phố. Một vài thương vụ điển h́nh thu hút sự chú ư của dư luận. Báo chí xôn xao khi ông bà dâu rể của một phó chủ tịch nước Cộng ḥa nhân dân Trung quốc, Tăng khánh Hồng (không liên quan ǵ đến người đẹp Tăng thanh Hà) trả 32.4 triệu Úc kim cho một căn nhà, thật ra chỉ là một lô đất ở Sydney. Đây là căn nhà đắt thứ ba trong toàn bộ lịch sử mua bán địa ốc tại Úc. Các hăng địa ốc ở Sydney cũng đang tranh nhau t́m một căn hộ hay một mảnh đất tương tự cho một khách hàng Trung quốc khác đă có sẵn 30 triệu Úc kim trong tay. Ở Melbourne, Ngân hàng Trung quốc tài trợ cho một công ty gốc Hongkong của một Mă phu nhân nào đó mua 900 m2 sub-penthouse với giá 19.36 triệu Úc kim. So với những vụ mua bán lớn trên, những căn hộ giá từ 1 đến 10 triệu Úc kim lọt vào tay các cô cậu du học sinh, con cháu đại gia các nước, chỉ được xếp vào hạng những cái lẻ tẻ. Người ta c̣n nhắc đến sự hiện diện âm thầm, kín đáo và khôn ngoan hơn của những nhà đầu tư và con cái họ, đến từ Nước Cộng Ḥa Xă Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.

3. Dân số gia tăng

Dân số gia tăng nhanh cũng là một yếu tố đẩy giá nhà lên. Hiện tại, đất nước mênh mông này chỉ có 22.3 triệu người. Hơn hai trăm năm trước, những con tàu đầu tiên chở tội phạm từ Anh quốc đổ bộ lên đất nước của những người Úc nguyên thủy. Ngày nay, Úc quy tụ người đến từ trên dưới 200 quốc gia và các vùng lănh thổ khác nhau, tập trung vào các thành phố thủ phủ ven biển, đông nhất là Sydney và Melbourne. Đất lành chim đậu.

Tất cả những người Úc này có vô số điều kiện và nguồn gốc khác nhau những họ đều có chung hai điều: có thẻ thông hành Úc và có giấc mơ sở hữu một hay nhiều nhà. Những bảo đảm xă hội như tiền trợ cấp thất nghiệp vô thời hạn, bảo hiểm y tế căn bản miễn phí cho toàn dân, trợ cấp cho cựu quân nhân đồng minh Úc,giáo dục dễ dàng từ tiểu học đến đại học, trợ giúp rộng răi cho người lớn tuổi, và những cơ hội thành đạt khác tạo nên sức hút làn sóng di dân rất mạnh. Một điểm nổi bật của quốc gia đa văn hóa này là một mặt tạo điều kiện để những người mới nhập cư mau chóng ḥa đồng vào ḍng sinh hoạt chính, mặt khác lại cổ vũ mỗi sắc dân nên bảo tồn và phát huy ngôn ngữ, văn hóa và truyền thống riêng của ḿnh.

Khách ở Việt Nam sang thăm Úc, dạo chơi trong các khu phố Việt ở Melbourne hay ở Sydney, có cảm tưởng ḿnh đang ở quê nhà. Họ có thể t́m được hầu như đầy đủ mọi mặt hàng, từ bánh khoọc Sóc Trăng, ḅ bảy món Ánh Hồng, phở Hiền Vương, ba khía, cà phê phin cho đến xoài, ổi, mít, sầu riêng, vú sữa, ng̣ gai, húng quế, tía tô... Thiếu chăng, là thiếu thịt chó, v́ luật Úc không cho bán công khai. Nếu là người thích đỏ đen th́ có thể chọn đầu tư vào các casino lớn nhỏ, thành phố nào cũng có. Mấy năm trước, báo chí Úc la toáng lên v́ có một hoa mẫu đơn gốc Việt đánh thắng casino được bảy, tám triệu đô la Úc... nhưng sau đó không hiểu sao lại trả lại hết. Có lẽ vui mới là chính, thua được chỉ là cái phụ, lẻ tẻ. Mất tám triệu th́ ta lại tà tà về lănh trợ cấp mẹ nuôi con, có sao đâu! Thú vị hơn nữa, ở tiểu bang Victoria, mọi người được chính thức nghỉ một ngày để đi đánh cá ngựa, và trong chính phủ tiểu bang này có một ông hay bà bộ trưởng chuyên phụ trách về bài bạc.

Sự có mặt của hơn nửa triệu sinh viên nước ngoài cũng tạo thêm áp lực lên nhu cầu nhà cửa. Một số đại học Úc có truyền thống, tạo được uy tín trên thế giới. Hơn mười nhà khoa học Úc đă được trao tặng giải Nobel trong các địa hạt nghiên cứu khác nhau. Đặc biệt nước Úc có lẽ là quốc gia duy nhất trên địa cầu này có thành phố mang tên một khoa học gia. Charles Darwin chưa bao giờ đặt chân lên thành phố Darwin ở Bắc Úc mang tên ḿnh. Không ngạc nhiên ǵ khi nền giáo dục đại học và kỹ thuật Úc ngày càng thu hút được một số lớn các sinh viên nước ngoài. Số sinh viên này đến từ mọi nơi, nhưng phần lớn đến từ Trung quốc, Ấn độ và Việt Nam. Tuy nhiên, những năm gần đây, việc giáo dục và đào tạo nhằm vào sinh viên nước ngoài đă bị thương mại hoá, trở thành một mặt hàng xuất cảng tại chỗ, đem lại mối lợi lớn thứ ba (18 tỉ / năm) trong số những mặt hàng xuất khẩu của Úc. Chọn học ở Úc cũng là con đường tương đối tốt để có thể định cư ở đây. Rất tiếc, mặt hàng này có khi đă bị khai thác bừa băi, cẩu thả và mang nhiều tai tiếng. Tốt nghiệp dù là trường chuyên nghiệp hay đại học, du học sinh cũng nắm được thêm một lợi thế để xin định cư. Có những du học sinh đă vào đại học trước khi đến Úc, vẫn ghi danh học nghề làm tóc, nghề nấu ăn hay giữ trẻ, v́ những ngành nghề này được chính phủ xếp hạng di dân ưu tiên, tạo cơ hội cho ở lại Úc. Cũng có những trường hợp cực đoan: có người vào Úc với tư cách du học sinh nhưng cuối cùng ghi danh lộn, lại dạt vào những khu đèn đỏ.

4. Khả năng cung ứng nhà.

Trong năm 2009, dân số Úc tăng thêm khoảng 458,000 người, trong đó có khoảng 300,000 người nhập cư mới. Với tốc độ gia tăng này, dân số sẽ tăng lên khoảng 40 triệu vào năm 2050. C̣n nhiều tranh căi về vấn đề nước Úc có nên tăng dân số nhanh đến thế không, liệu Úc có thể cung cấp đầy đủ các cơ sở hạ tầng, dịch vụ y tế, cơ sở giáo dục, vấn đề bảo đảm môi trường và nhất là vấn đề nước dùng. Khuynh hướng tin rằng nước Úc cần một dân số lớn hơn mới tạo được điều kiện để phát triển kinh tế, xem chừng có sức thuyết phục đối với nhiều người. Có lẽ v́ vậy mà cựu Tổng trưởng Tài chánh lâu năm nhất Úc, ông Peter Costello đă phải năn nỉ các bà mẹ Úc: "Mỗi bà chịu khó đẻ hộ ba đứa, một đứa cho bà, một đứa cho ông xă, c̣n một đứa đẻ hộ cho nước Úc nhé". Dĩ nhiên nhà nước sẽ đền bù công mang nặng đẻ đau của các bà bằng tiền thưởng, tiền tă lót và tiền sữa.

Dân số tăng nhanh trong khi số nhà cung cấp không đủ. Cho đến tháng 6 năm 2008, Úc đă thiếu hụt khoảng 100,000 căn; năm sau, Úc c̣n cần có thêm 178,000 căn. Theo chiều hướng này, đến năm 2029, Úc phải có thêm 640,000 căn nữa mới có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở.

Đất nước này rất rộng nhưng dân số chỉ tập trung quanh bờ biển phía đông và phía tây, trong một số ít thành phố lớn. Giá nhà cao v́ người ta chen chúc nhau vào trung tâm các thành phố này. Hiện tượng này ghi dấu những chuyển biến thú vị trong quá tŕnh hội nhập và phân bố giữa những người giàu có và những người mới đến c̣n chật vật về kinh tế. Chẳng hạn như ở Melbourne, những năm giữa thế kỷ trước, nhà máy và các trại tạm trú cho di dân thường tập trung gần khu cảng hay trong nội thành. Di dân đă rời trại cũng phải tập trung sống gần đó v́ công ăn việc làm đă quen thuộc. Những người giàu có nay đă tách khỏi những khu nhà ổ chuột, nghèo nàn ấy để tập trung vào những khu rợp bóng lá xanh đắt giá ở miền đông. Nào ai ngờ chỉ có 30, 40 năm, khi trung tâm thành phố và bến cảng phát triển, những khu ổ chuột, lắm di dân với học tṛ nghèo ấy lại biến thành những vùng đất quư. Footscray và Richmond là những điển h́nh như thế. Năm 1975, người Việt bắt đầu đến Úc định cư, một căn nhà ở Footscray chỉ có 19,000 Úc kim, bây giờ tăng lên mức nửa triệu; ở Richmond chỉ có 21,000 Úc kim, bây giờ là 630,000 Úc kim. Gia đ́nh Việt Nam thường đông người, lại sống quây quần bên nhau nên đâu có thiếu những người đă sở hữu được vài ba căn nhà ở những khu đă trở thành đắt giá này. Quả ông bà ḿnh gần đây nói đúng “tằn tiện đời bố, củng cố đời con”.

Chính phủ sẽ phải giải tỏa thêm nhiều khu quanh thành phố, giảm áp lực thiếu đất. Mặt khác, quy chế xây cất ở Úc rất chặt chẽ, và hiện tại không đủ số thợ chuyên môn. Chính phủ phải mở thêm trường huấn nghệ hay nghĩ đến việc cho phép một số công nhân xây cất nước ngoài vào, như trường hợp thợ hàn từ Trung quốc, thợ nướng bánh ḿ từ Việt Nam, công nhân hái trái cây từ các đảo Thái b́nh dương,...

5. Chính sách thuế ưu đăi.

Ngoài những yếu tố nêu trên, chính sách thuế khóa rất ưu đăi cho những người đầu tư bất động sản có thể xem là yếu tố quyết định ngày càng đẩy giá nhà cao hơn. Đành rằng những cơn khủng hoảng tài chánh và chứng khoán nối tiếp nhau đă khuyến khích những nhà đầu tư đi sâu vào khu vực đầu tư bất động sản, nhưng chính sách thuế khóa ưu đăi mới thực sự thúc đẩy người ta đua nhau đầu tư vào bất động sản.

Hai nét chánh trong chính sách thuế khóa ưu đăi này, trước hết là việc được đền bù tiền lỗ (Negative gearing) qua hệ thống trừ thuế, và thứ hai là việc được miễn một nửa thuế gia tăng tài sản (Capital gain tax). Một chủ nhà có bất động sản cho thuê, thường th́ khai rằng tiền thu vào không đủ trả tiền lời ngân hàng, các thứ thuế, tiền bảo hiểm, tiền bảo quản và các chi phí khác. Luật đầu tư nhà cho mướn cho phép người đầu tư được trừ vào tiền thuế lợi tức hàng năm khoản tiền lỗ này. Trong những trường hợp thuế lợi tức hàng năm của người chủ nhà thấp hơn khoản tiền lỗ, người chủ nhà được quyền cất khoản tiền lỗ đó, đợi đến khi có lợi tức cao hơn sẽ được trừ số lỗ tồn đọng. Chẳng hạn một người sở hữu một bất động sản được năm năm, sau khi bán được lời 500,000 Úc kim nhờ giá nhà tăng, người đó sẽ chỉ phải trả thuế trên 250,000 Úc kim tiền lời. Thêm vào đó, nếu trong năm năm, mỗi năm lại phải tu bổ nhà cỡ 10,000 Úc kim, th́ cuối cùng sau khi được lời 500,000 Úc, anh ta chỉ phải trả thuế cho 200,000 Úc kim tiền lời mà thôi.

Hầu như không có bất cứ h́nh thức đầu tư nào khác vừa khá an toàn, vừa được ưu đăi như đầu tư vào các loại nhà cho mướn. Ngoài những ưu đăi trên, người đầu tư nhà c̣n được quyền khấu trừ tiền thuế cho nhiều khoản khác. Tương tự như một người ở Seattle (Tây bắc Mỹ) có thể xuống Florida (Đông nam Mỹ) vừa thăm căn nhà đầu tư của ḿnh vừa tránh mùa đông, một người ở Sydney (Đông Úc) có thể đi thăm căn nhà đầu tư ở Perth (Tây Úc) hàng năm. Chẳng lẽ ngồi ê ẩm mấy giờ liền trên chuyến bay từ Seattle lạnh giá xuống Florida nắng ấm chỉ để đi coi cái nhà trong ṿng năm mười phút rồi lại tất tả về ngay sao? Tất tả, vất vả, vội vă kiểu ấy hoạ hoằn chỉ có mỗi ông Bill Gates. Người phàm chắc cũng, dù dài ngắn ǵ đi nữa, phải ở lại vài đêm ngắm sóng gió và bikini ở Miami Beach. Đằng nào th́ chi phí cho chuyến đi cũng được trừ vào thuế. Và nếu ai may mắn có bốn căn nhà ở đông, tây, nam, bắc nước Úc, người đó được quyền đi thăm mỗi nơi tùy theo mùa mà nhà nước vẫn phải chi trả đủ cho các chuyến đi đó! Khoản này có ghi rơ ràng trong hồ sơ khai thuế hằng năm.

Đă có lúc chính phủ quyết định phải băi bỏ khoản thuế ưu đăi này (chính phủ Bob Hawke, 1987), nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đă phải thiết lập lại để kích thích kinh tế và nhất là để giải quyết nạn thiếu nhà. Từ đó đến nay, số người mua nhà cho thuê tăng vọt, từ nửa triệu lên 1.7 triệu người, trung b́nh cứ bảy người Úc th́ có một người, ngoài căn nhà chính để ở c̣n có ít nhất một căn nhà đầu tư. Đến năm 2010, chỉ có 36,000 chủ đầu tư khai cho thuê nhà được lời tổng cộng gần 400 triệu, c̣n lại đều khai lỗ, tổng cộng đến hơn 8 tỉ.

B. Bong bóng địa ốc có thể nổ không?

Chẳng mấy ai có thể quyết đoán rằng cái bong bóng địa ốc đang ph́nh ra ở Úc hiện nay có nổ hay không, mặc dầu nỗi lo sợ về một viễn tượng cái bong bóng địa ốc đang được thổi phồng quá nhanh ấy có thể nổ tung bất cứ lúc nào là có thật. Sự xuống thang dần dần hay sự nổ tung của thị trường địa ốc Úc trong những ngày tới, có lẽ sẽ phụ thuộc vào một số những yếu tố sau đây.

1. Các biện pháp của chính phủ.

Việc trợ cấp cho người mua nhà vẫn phải duy tŕ nhưng sẽ dành ưu tiên cho những người mua nhà mới xây. Sự thay đổi này kích thích những hoạt động xây cất thật sự, đồng thời giúp người nhận trợ cấp được lợi nhiều hơn, thay v́ đồng tiền trợ cấp cuối cùng chỉ làm giàu thêm cho giới đầu tư.

Trong lúc nhiều người Úc không có nhà ở hay không thể tranh mua nổi với giới đầu tư cả trong lẫn ngoài nước, th́ không ít nhà nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài lại bỏ trống. Đây là một vấn đề chính trị và xă hội hết sức nhạy cảm. Dù tỉ lệ bất động sản nằm trong tay người nước ngoài c̣n khiêm tốn nhưng tác động của nó lên thị trường và xă hội rất đáng kể. Trước sức ép của công chúng, chính phủ đă phải thắt chặt lại sự đầu tư của người nước ngoài vào lănh vực địa ốc.

Chế độ thuế quá ưu đăi dành cho người đầu tư vào địa ốc cũng được nêu ra. Thật ra, chế độ bù lỗ (negative gearing) không giới hạn riêng cho những đầu tư vào bất động sản, nó c̣n được áp dụng cho các h́nh thức đầu tư khác như chứng khoán, công trái. Tuy nhiên việc 1.7 triệu người có nhà cho thuê được trừ thuế cho 8 tỉ đồng, số tiền khai lỗ khổng lồ rơ ràng là một vấn đề xă hội lớn. Chế độ thuế khóa này tạo ra một hiện trạng nghịch lư v́ những người không có nhà lại phải cáng đáng gánh nặng thuế khóa cho những người đă khá giả hơn ḿnh, khiến những người vốn đă khá giả lại càng khá giả hơn. Mới đây Tổng trưởng Tài chánh Úc hiện tại, ông Wayne Swan đă trả lời báo giới rằng chính phủ hiện nay không đặt vấn đề băi bỏ chế độ bù lỗ ưu đăi này trong ngân sách 2010. Có thể nghịch lư, nhưng con số 1.7 triệu cử tri đang hưởng lợi với chế độ thuế khóa hiện nay, khi bị đụng chạm trực tiếp đến quyền lợi, sẽ ảnh hưởng lớn đối với kết quả các cuộc bầu cử, nên chính phủ nào cũng muốn tránh vấn đề nhạy cảm này. Có đề nghị yêu cầu chính phủ nếu không băi bỏ được, hăy giới hạn sự bù lỗ cho giới đầu tư bất động sản ở một mức nhất định nào đó, hy vọng biện pháp này sẽ ngăn bớt được sự đầu tư ồ ạt.

2. Các biện pháp của ngân hàng.

Trước hết là Ngân hàng Trung Ương Úc (RBA), đă liên tiếp nâng lăi suất sáu lần trong ṿng tám tháng qua. Có khả năng Ngân hàng Trung Ương sẽ c̣n phải tăng thêm 0.5-1% cho đến cuối năm tới. Lăi suất cao, tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản.

Muốn sở hữu một căn nhà trung b́nh ở Sydney hay Melbourne mà không phải sống chật vật, thường cần phải có hai đầu lương. Do đó, các ngân hàng lớn ở Úc rất thận trọng khi cho vay tiền, thường mức cho vay chỉ ở 80% giá nhà, nếu cao hơn th́ phải kèm theo các khoản bảo hiểm. Một hai năm trước, các ngân hàng Mỹ đă cho vay khá dễ dàng, không kiểm soát kỹ khả năng chi trả của khách hàng. Sự lỏng lẻo này đă góp phần vào cơn khủng hoảng địa ốc và tín dụng gần đây tại Mỹ. Thật ra trước đây khoảng mười năm, ngân hàng Úc cũng đă lỏng lẻo như thế. Một số trường hợp cực đoan đă xảy ra khi có sự cấu kết giữa người cho vay, người môi giới, người đánh giá nhà và người mua nhà để tạo ra một giá nhà ma. Ví dụ giá trị thực của một căn nhà chỉ ở mức 150,000 Úc kim, một số người phù phép đưa được giá nhà lên 250,000. Mua xong, chỉ trả góp cho ngân hàng vài tháng, rồi biến, ngân hàng chỉ c̣n cách xiết nhà rồi cay đắng bán lỗ . Rất may, ngân hàng đă phát hiện kịp thời tṛ phù phép này và kết quả là một số người, trong đó có cả nhân viên ngân hàng đă ngồi tù. Đây là một vấn đề nhạy cảm, trừ một số thông tin rải rác trên báo chí, không ngân hàng nào tuyên bố rơ về mức độ bị thua thiệt. Dại ǵ vạch áo cho ngân hàng khác xem lưng.

Kết quả tốt nhất là ngân hàng Úc, qua kinh nghiệm chua chát này, đă chận đứng được t́nh trạng cho vay bừa băi, thoát được việc xiết nhà, phát mại ở qui mô lớn như đang xảy ra tại Mỹ, đóng góp cho sự ổn định của thị trường bất động sản Úc.

Có ư kiến ngân hàng nên tạo áp lực đối với người đầu tư. Vấn đề thuế khóa ưu đăi bù lỗ chỉ thật sự có lợi cho người đầu tư khi họ dùng được nguồn tiền của ngân hàng cho mượn. Ngân hàng nên thắt chặt mức cho vay, chẳng hạn có thể cứ cho vay căn nhà đầu tiên với mức 80%, nhưng căn thứ hai rút xuống c̣n 70%, và càng giảm dần, tạo áp lực cho người có nhiều nhà, và tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người chưa có nhà. Việc này có được các ngân hàng lắng nghe hay không rất khó đoán, v́ bản thân ngân hàng tự nó cũng là một nhà đầu tư.

3. Một nền kinh tế mạnh.

Đầu tháng năm 2010, Tổng trưởng Tài chánh Wayne Swan đưa ra dự án ngân sách cho năm tới. Ông nhấn mạnh hai điều: thứ nhất, nước Úc là nước đầu tiên thoát ra khỏi t́nh trạng kinh tế suy thoái trong số những nước có nền kinh tế phát triển, và thứ hai, ông dự báo ngân sách Úc sẽ cân bằng trong ba năm và sau đó sẽ thặng dư. Ông không hề đề cập đến khả năng thị trường địa ốc sẽ khủng hoảng. Nền kinh tế Úc rất mạnh!

Đảng đối lập cũng không thể phủ nhận được sự phục hồi nhanh chóng của nền kinh tế Úc. Nhưng họ nằng nặc cho rằng chính phủ Lao động chả tài giỏi ǵ, kinh tế Úc mạnh chẳng qua nhờ hên. Nếu vậy, cái hên nhất của Úc trong hai năm qua là đă biết chọn bạn mà chơi, chọn Trung quốc làm bạn hàng lớn nhất.Một khi Trung quốc thoát khỏi cơn hoạn nạn dĩ nhiên Úc cũng được ăn theo cái may mắn đó.

Trung quốc trở thành bạn hàng lớn nhất của Úc, đă nhập của Úc khoảng 42,4 tỉ trong năm 2009. Trong 18 tháng qua, Trung quốc đầu tư ồ ạt vào Úc hơn 40 tỉ. Hiện Trung quốc là nước đứng thứ hai, sau Mỹ trong danh sách các nước bỏ vốn vào Úc. Ngoài các đề án khai thác quặng mỏ, than đá, hơi đốt, Trung quốc đă ngày càng mở rộng phạm vi đầu tư vào các lănh vực mới như nông trại, chăn nuôi và thực phẩm. Mức độ đầu tư sẽ c̣n tăng nhanh. Năm 2009 có thêm 54,000 sinh viên Trung quốc đến Úc, đưa con số sinh viên Trung quốc lên quá 160,000 người. Ngày nay, sinh viên Trung quốc có mặt ở hầu hết các đại học và các cơ sở nghiên cứu khoa học, kĩ thuật hàng đầu của Úc. Một số lớn theo học ở các cấp sau đại học. Với số sinh viên du học này, Trung quốc đang đóng góp hơn 6 tỉ Úc kim cho ngành xuất cảng giáo dục Úc. Nguồn tài chánh thu nhập từ các hoạt động du lịch với Trung quốc cũng đáng kể. Có nửa triệu khách du lịch Trung quốc viếng Úc hàng năm. Những chuyên gia về du lịch phỏng đoán đến năm 2013, Úc sẽ đón khoảng một triệu du khách . Họ, chứ không phải du khách Nhật, mới là những người khách chịu chi tiền nhất trên đất Úc.

Điểm thú vị trong mối liên hệ khi nồng ấm, lúc lạnh nhạt giữa Úc với Trung quốc là mối thâm t́nh của một số Thủ tướng Úc đối với Trung quốc. Ông Kevin Rudd là nhà lănh đạo phương Tây duy nhất đă làm việc ở Bắc Kinh, nói lưu loát tiếng Trung quốc. Hẳn ông Hồ Cẩm Đào phải rất hài ḷng khi viếng Úc v́ được ông Rudd tiếp đón bằng tiếng Trung quốc. Cũng như chủ tịch Hồ Cẩm Đào, hàng trăm sinh viên ở đại học danh tiếng Bắc Kinh hẳn đă thích thú nghe ông Rudd thuyết giảng và sau đó trao đổi với ông về mối liên hệ Trung quốc-Úc, trong đó có cả vấn đề Tây Tạng nhạy cảm, bằng một thứ tiếng Bắc Kinh chính thống. Hai Thủ tướng trước đây của Úc, Paul Keating hay Bob Hawke, sau khi từ quan đă mau chân chạy sang Trung quốc, tạo được một chỗ đứng khá tốt trong những hoạt động địa ốc. Năm 1973, ông Gough Whitlam đi thăm Trung quốc với tư cách thủ tướng Úc đầu tiên. Bị ông cựu quản thủ thư viện Bắc Kinh chiếu bất ngờ: có phải thành phố Darwin ở Bắc Úc mang tên nhà khoa học Darwin không, ông Whitlam bí. Ông Whitlam đành khất nợ ông Mao Trạch Đông . Darwin đúng là thành phố duy nhất trên hành tinh này, mang tên một nhà khoa học lớn.

Tuy vậy, nếu nhấn mạnh thái quá tác động của Trung quốc đối với kinh tế Úc, e rằng sẽ không thấy được toàn cảnh nền kinh tế nước này. Thật ra, Úc đă chuyển hướng thị trường xuất cảng của ḿnh từ Mỹ và các nước Châu Âu sang Á châu từ nửa thế kỉ trước. Bốn khách hàng lớn nhất của Úc hiện tại là Trung quốc, Nhật bản, Đại hàn và Ấn độ. Các mặt hàng xuất đi là những mặt hàng ổn định, dồi dào, như năng lượng, quặng mỏ, nông sản, giáo dục và đào tạo (110 tỉ năm 2009). Không phải chỉ riêng Trung quốc, cả bốn nền kinh tế mạnh nhất ở châu Á này đang chung sức lại, tạo cho kinh tế Úc một chỗ dựa khá thoải mái. Thêm vào đó là yếu tố con người .Đất Úc giàu quặng mỏ nhưng quặng mỏ chỉ thực sự có giá trị khi người Úc đạt được kĩ thuật khai mỏ và kĩ thuật đầu tư vào quặng mỏ. Không thể có một nền kinh tế mạnh nếu con người không khai thác được cái thế mạnh của ḿnh.

Từ khi ảnh hưởng của cơn suy thoái kinh tế từ Mỹ dạt vào đất Úc cho đến khi các nền kinh tế châu Á, đặc biệt là Trung quốc thoát khỏi cơn chao đảo, tạo điều kiện cho nền kinh tế Úc hồi phục, thị trường nhà đất ở Úc đă trải qua những biến động lớn chưa từng thấy. Xem xét đến những biện pháp tức thời của chính phủ và ngân hàng nhằm điều chỉnh thị trường địa ốc, đồng thời tính đến nền kinh tế mạnh với các thị trường và nguồn xuất cảng lâu dài của Úc, người ta có thể h́nh dung ra được thị trường bất động sản ở Úc trong những ngày tới. Giá nhà có thể tạm thời ngưng lại nhưng nguy cơ về một cuộc khủng hoảng bất động sản tương tự như ở Mỹ chắc khó xảy ra.

Xem thế th́ giấc mộng ở Mỹ hay ở Úc cũng khá giống nhau. Mà cả người Việt ḿnh cũng có giấc mộng tương tự nhưng đơn giản hơn, và được diễn tả rất lăng mạn: "Một mái nhà tranh hai quả tim vàng"! Khổ nỗi bây giờ đất cát ở Việt Nam, từ gần ải Nam quan đến chót mũi Cà mau, đâu đâu cũng đắt gần như vàng. Thêm vào đó, c̣n có cái khổ lớn hơn nữa là biết làm sao kiếm được cùng một lúc hai quả tim cũng vàng?

Trần Hùng

Silver Eye, Tháng Năm 2010

 

© "Khi phát hành lại bài này cần phải có sự đồng ư của tác giả 
và ghi rơ nguồn lấy từ
www.erct.com"